Por que a WeWork vale tanto?

Eles acabaram de arrecadar US$ 430 com uma avaliação de US$ 16 bilhões, mas com certeza tudo o que fazem é alugar um espaço de escritório. Alguma coisa não está acertando...

WeWork vale um insano quantia de dinheiro.

A empresa acaba de anunciar que está levantando US$ 430 milhões com uma avaliação de US$ 16 bilhões, elevando o financiamento total para US$ 1,43 bilhão. Na lista das empresas privadas mais valiosas, elas agora estão empatadas com o Snapchat e à frente da SpaceX, Pinterest, Dropbox, Theranos, Spotify, Lyft e Zenefits.



Pense nessas empresas. A Theranos está reinventando os exames de sangue, a Zenefits é a startup de crescimento mais rápido que já existiu e a SpaceX está construindo algo que nem a NASA conseguiu descobrir. Maldita NASA.



Tenho ouvido muito sobre a WeWork nos últimos dois anos depois que ela foi avaliada em US$ 10 bilhões, mas, como trabalho na escritório mais legal do mundo , alugar uma mesa em um espaço de coworking não tem sido uma prioridade. Com este último anúncio e questionamento velado, não pude deixar de me perguntar o que diabos há de tão especial na WeWork que a faz valer tanto? Quer dizer, a empresa tem apenas 50.000 membros em 80 escritórios.

Vamos falar sobre o que a WeWork faz.



Como a WeWork funciona…

Pense na WeWork como um intermediário de locação de escritórios. A empresa aluga espaço e faz bonito, você precisa de espaço, então eles alugam esse espaço bonito para você. No nível mais básico, isso é tudo o que eles fazem. Mais especificamente, a WeWork aluga andares de prédios, estruturas inteiras e qualquer imóvel primo, disponível em que possam colocar as mãos. Observe que a WeWork não está comprando nenhum espaço, apenas alugando de proprietários e gerentes de propriedade.

Ok, digamos que a WeWork ponha as mãos em um pedaço de propriedade no centro de São Francisco (agora eles têm cinco desses). Hora de construir um escritório com todos os sinos, assobios e decorações que você pode esperar. Wi-Fi, mesas, salas de conferência, estações de impressão, sofás, lanches, serviços de custódia, área de recepção – todas essas comodidades estão disponíveis para seus “membros”. É como uma experiência de escritório moderna e típica, exceto que eles não estão construindo um produto e não têm funcionários.

Depois, tudo se resume a dividir o espaço e cobrar de acordo.



A associação ao WeWork custa US$ 45/mês. Se você quiser alugar uma mesa por um dia, é $ 50 mais a taxa de associação. US$ 350/mês oferece acesso ilimitado aos espaços de trabalho compartilhados, mas uma mesa dedicada custará de US$ 275 a US$ 600/mês (dependendo da localização do escritório, demanda, etc.).

E não é apenas para profissionais individuais e errantes. Grandes empresas como American Express, Business Insider e Merck também usam a WeWork, alugando escritórios particulares para até 100 funcionários. Em vez de assinar um contrato de arrendamento de 5 a 10 anos, construir um escritório semipermanente e fazer toda a manutenção, essas organizações podem pagar um prêmio à WeWork e dar a seus funcionários a mesma sensação de um ambiente de escritório tradicional totalmente abastecido.



conquistas de theodore roosevelt durante a presidência

Por que eles valem US $ 16 bilhões

Se você é um freelancer sem escritório, pagar R$ 400/mês parece um bom negócio para sair de casa, evitar se juntar “aquelas pessoas” que postam na Starbucks e ter a oportunidade de conhecer algumas pessoas interessantes. Nesse caso e para empresas que não querem se comprometer com a própria locação, a WeWork está prestando um serviço incrível.

Mas aqui está o kicker: a WeWork está sendo valorizada como uma empresa de tecnologia, não uma empresa imobiliária, e isso pode não ser uma coisa boa.

Boston Properties, a maior empresa imobiliária de escritórios de capital aberto, possui 47 milhões de pés quadrados de espaço de escritório e tem um valor de mercado de US $ 18 bilhões. A empresa possui ativos reais e tangíveis e é valorizada apenas um pouco mais do que a WeWork, que alugar um total de 80 escritórios.

As empresas de tecnologia são mais valorizadas do que as empresas de receita semelhante em outros setores porque os produtos de tecnologia são escaláveis, facilmente mensuráveis ​​e (principalmente) fáceis de monetizar.

A fórmula para determinar o valor de uma empresa é basicamente baseada em 2 fatores: quanto dinheiro ela ganha ( receita ) e quanto dinheiro eles posso faço ( múltiplo ). As empresas tradicionais com um mercado pequeno ou um produto não escalável terão um múltiplo mais baixo (algo como 2 ou 3 vezes sua receita atual), enquanto as empresas de tecnologia recebem múltiplos muito mais altos (como 20 ou 30 vezes sua receita), porque todos assumem que em algum ponto eles vão apertar um interruptor e começar a fazer uma tonelada de dinheiro.

Por exemplo, o Facebook comprou o Instagram por US $ 1 bilhão antes que o Instagram ganhasse dinheiro porque o engajamento do usuário do Instagram estava fora dos gráficos e ficou claro como o Facebook poderia usar anúncios para monetizar esse engajamento ( que eles estão fazendo agora ). Esse é o tipo de pensamento que as pessoas apontam quando falam sobre o “estouro da bolha” e as avaliações descontroladas.

Quando a WeWork levantou US$ 400 milhões em 2015 com uma avaliação de US$ 10 bilhões, seu múltiplo de receita foi de 66,7 vezes, enquanto empresas como Airbnb e Dropbox estavam na faixa de 25 vezes. Pelo menos é de acordo com esse cara .

Valorização à parte, a WeWork criou com sucesso um novo mercado para “espaços de micro-escritórios” que empresas mais antigas e estabelecidas, como a Boston Properties, têm ignorado. As assinaturas e ofertas premium da WeWork são uma ótima maneira de extrair valor dos clientes, mas o que acontece quando o jogo de arbitragem da WeWork para de funcionar? Se os proprietários de edifícios decidirem que desejam criar seus próprios espaços de trabalho compartilhados, a WeWork pode precisar de um novo modelo de negócios.

entendendo um homem de câncer

É aí que entra o WeLive, um novo conceito de “coliving” que o WeWork tem feito testes beta. Com base no pitch deck para investidores da WeWork que vazou em agosto de 2014, a empresa planeja que a WeLive seja responsável por até 21% de sua receita até 2018 (+$ 600 milhões). Essa é uma grande aposta, mas, se eles puderem realmente reinventar a forma como os jovens vivem juntos, pode valer a pena para eles.

Observação: Em uma estranha reviravolta, acontece que o presidente da Boston Properties investiu pessoalmente na WeWork. Fale sobre o hedge de suas apostas…

Dominação global

Vale a pena notar que esta última rodada de captação de recursos foi liderada por duas empresas chinesas, a Hony Capital e sua controladora Legend Holdings. O plano de Hony é ajudar o lançamento da WeWork na China e tudo o que eles estão vendo são cifrões. Ou eu acho que seriam sinais de Yuan…

A WeWork tem atualmente escritórios internacionais em Israel, Reino Unido, Canadá, Holanda e Alemanha, com México, Índia, Coreia do Sul, China, Hong Kong e Austrália em breve. Junte esses novos mercados com a previsão de que 40% da força de trabalho será freelancer até 2020, a WeWork pode estar bem nos próximos anos.

E enquanto a avaliação da empresa é 100% inflada, você tem que admitir que os fundadores descobriram alguns mercados monstruosos: pessoas que trabalham, mas não querem alugar um escritório, pessoas que precisam de um lugar para morar. É uma apropriação de terras da perspectiva deles e os US $ 1,43 bilhão em financiamento total lhes dão uma grande vantagem.

Todos devemos estar animados para ver um dos dois cenários inevitáveis ​​se desenrolar. Os investidores percebem que estão fumando muito, a concorrência começa a crescer como ervas daninhas (porque praticamente qualquer um pode fazer o que está fazendo) e a avaliação da WeWork implode como a campanha presidencial de Marco Rubio. Ou todos nós nos encontramos escrevendo notas inspiradoras nas paredes do quadro-negro para promover sinergia multifuncional, networking em um pop-up potluck e esvaziar nossos bolsos para nossos benevolentes senhores WeWork.

Eu fofocava no refrigerador de kombucha, mas só se eles tivessem aqueles pretzels de manteiga de amendoim.